СПб ГБУ "КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ"

ПУБЛИКАЦИИ

15 июня 2018

К вопросу о концепции кадастровой стоимости или почему с ней все так плохо и что нужно делать?

Давным-давно, в незапамятные времена (до июля 2010 года), когда кадастровая оценка выполнялась не оценщиками, а государевыми служащими по непонятно каким методикам, оценочное сообщество справедливо возмущалось и решило в корне изменить ситуацию: провозгласить в качестве базы налогообложения рыночную стоимость недвижимости, исполнителями сделать оценщиков, саму оценку вывести на рынок, дабы каждый желающий оценщик мог ею заняться.

Думаю, что у инициаторов этих изменений было благое желание убить двух зайцев - навести порядок в системе кадастровой оценки (пустить ее по рельсам, по которым двигаются развитые страны, ориентируясь на рыночную стоимость при налогообложении недвижимости) и дать возможность оценщикам заработать на кадастровой оценке, как это было когда-то при переоценке основных фондов.

Для этого внесли изменения в 135 ФЗ, где кадастровую оценку ввели в лоно оценочной деятельности, ОТВЕТСТВЕННЫМИ за ее проведения сделали не просто оценщиков России, а, ни много ни мало, институт оценочной деятельности, который был создан тем же законом 135 ФЗ.

Далее, чтобы знать, как оценивать, приняли стандарт кадастровой оценки. Но какой стандарт? В подготовке проекта, признаюсь, принимал участие и я на основе положительного опыта массовой оценки арендной платы в Питере. Но на Национальном Совете, когда шло обсуждение и последующее голосование, я не узнал стандарт. Он был почти полностью переработан. Из вполне логичного и четкого по содержанию, он превратился в безликий и достаточно аморфный документ, в источник будущих проблем! Вмешались какие-то потусторонние внешние силы, у которых либо с головой не все хорошо, либо это было выгодно им.

Как развивались события дальше?

Итак, государство в полном соответствии с законом ФЗ 94 (не буду его ни критиковать, ни обзывать нехорошими словами - он даже этого недостоин) объявило конкурс на выполнение кадастровой оценки недвижимости во всей стране.

Конкурс выиграла одна, мне кажется, заранее определенная уважаемая организация, деятельность которой, предполагаю, курировали потусторонние внешние силы.

Нужно оценивать. Но как? Денег море, но объектов десятки миллионов, а организация то одна. Выход один - субподряд! А кого привлекать, на каких условиях и за какие деньги? Не хочу лезть в финансовые дела, скажу лишь то, что знаю - к оценке, как правило, привлекались оценщики, которые никакого отношения к оцениваемой территории не имели. А это значит, что никакого знания местного рынка они не имели и, учитывая, отвратительные данные или их полное отсутствие об объектах оценки, качественную оценку они получить не могли. И это не вина их, а беда!

Но будем считать и это не очень большим грехом с точки зрения кадастровой оценки. Итак, выполнили эти оценщики оценку кадастровой стоимости, которая по стандарту может быть сделана методом массовой оценки и по стандарту опять же должна, но не обязана, быть рыночной. Но ведь наши законы социально ориентированные, они дают право налогоплательщику оспорить результат кадастровой оценки, если он не согласен с ним. А как он может оспорить этот результат? Опять же через оценку, но только не массовую, а индивидуальную и с помощью того же оценщика!

Вот здесь-то собака и зарыта, уважаемые читатели!

Во-первых, глупо сравнивать массовую и индивидуальную оценку - они НИКОГДА, кроме как случайным образом, не могут быть равны. А учитывая низкое качество массовой оценки, тем более. Говорю Вам как профессионал, это два разных класса оценочных методов! Да что там говорить, сегодня в стане оценщиков нет единого мнения о сопоставимости результатов оценки одного и того же объекта, полученных разными оценщиками методом индивидуальной оценки, а здесь есть попытка сопоставить результаты полученные методами из разных классов. Это бесперспективное дело! Нельзя их сравнивать! С нашей стороны было предложение - признавая, что массовая оценка есть более грубый инструмент измерения стоимости, дать ей весовой коэффициент (коэффициент доверия), например, 0.7 (как его считать, есть наша статья в журнале ИОРФ за 2006 год в №№5-7) и только после этого сравнивать результат, полученный методом массовой оценки и индивидуальной. Мне возразят, что это уменьшит количество споров и, следовательно, не даст оценщикам заработать на оспаривании. Позвольте, а что удалось заработать много денег на массовой оценке? Нет! Во-вторых, оценщики оценивают, и они же оспаривают! Не кажется ли Вам, уважаемые читатели, что здесь что-то неправильно. Маловероятно, чтобы исполнитель мог объективно оценить свой труд или "наехать" на своего коллегу. Нужен независимый оппонент. А такового в предложенной системе кадастровой оценки нет. СРО с ее нормативно-методической экспертизой - не в счет!

Эти два недостатка являются серьезным изъяном существующей системы организации государственной кадастровой оценки. Сегодня нужно думать о том, как спасти оценочную деятельность, которая может погибнуть из-за того, на основе каких данных, кем и как сегодня выполняется эта оценка. Проблема в том, что кадастровая оценка как никакая другая напрямую затрагивает интересы бюджета ГОСУДАРСТВА, которое, как мы знаем, шутить не любит! На Совете в Росреестре были доклады с мест о том, что за счет оспаривания бюджеты по налогу на недвижимость субъектов федерации опускались в разы! А кто опускал? ОЦЕНЩИКИ!!! Путем индивидуальной оценки.

Кто виноват в том, что происходит, я сказал. Теперь скажу, что, на мой взгляд, нужно с организационной точки зрения делать.

Первое. Нужно ГОСУДАРСТВЕННУЮ кадастровую оценку сделать по регионам государственным ремеслом на постоянной основе, как это сделано во многих странах мира. Пусть это делают профессиональные государственные оценщики-математики. Учитывая, какие деньги были потрачены на кадастровую оценку, готов показать, что будет в разы дешевле. Это позволит вывести из-под удара институт независимой оценки. Кроме того, ориентируясь на опыт Санкт-Петербурга, считаю, что качество такой оценки будет гораздо выше.

Второе. Вывести кадастровую оценку из ФЗ 135 и переписать стандарт по кадастровой оценке. Определить ее на базе рыночной стоимости при существующем использовании и ввести понижающий коэффициент, характеризующий ее точность.

Третье. Дать право налогоплательщику оспорить кадастровую стоимость методом индивидуальной оценки, обратившись к независимому оценщику. Но при этом получаемый результат должен быть без понижающего коэффициента, т. к. принято считать, что индивидуальная оценка - более точный инструмент измерения стоимости.

Четвертое. Признавая, что методом индивидуальной оценки можно уточнить кадастровую оценку, дать право налогоплательщику ее оспорить до внесения в ГКН, а не после. Это важно, т. к. позволит государству так сформировать налоговые ставки, чтобы обеспечить формирование требуемого бюджета по налогам. Как вариант, можно не ограничить время оспаривания, но предусмотреть компенсацию возможных потерь при оспаривании за счет соответствующего увеличения налоговых ставок заранее еще на этапе их утверждения региональными законодательными органами власти. 

 

И последнее, все, о чем я пишу и что предлагаю - не корысти ради (я являюсь одним из руководителей государственного предприятия), а для создания правильной конкурентной системы налогообложения, гарантирующей соблюдение бюджетных интересов государства и позволяющей независимым оценщикам за счет индивидуальной оценки помогать государству (уточнять результаты грубой массовой оценки) и зарабатывать при этом.

 

Профессор Грибовский С.В.

Санкт-Петербург

Март 2013

1.       Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года. Разработан Минэкономразвития России. (http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06).

2.       Материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (www.gks.ru).

3.       Материалы Петростата (www.petrostat.gks.ru).

4.       Периодические издания: газеты «Деловой Петербург», «Ведомости», «Коммерсант», журналы «Эксперт-Северо-запад», «Эксперт», 01.01.2017 – 01.12.2017.

5.       Периодические издания «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Деловая недвижимость», журналы: «CommercialRealEstate / Коммерческая недвижимость», Журнал «CommercialRealЕstate», Электронный журнал «Проблемы недвижимости», 01.01.2017 – 01.12.2017 и др.

6.       Информация, размещённая на сайтах компаний – участников рынка недвижимости (строительных, консалтинговых, девелоперских) и оценочного сообщества: www.colliers.spb.ru, www.becar.ru, www.itaka.spb.ru, www.asteragroup.ru, www.lenspecsmu.ru, www.spb.knightfrank.ru, www.appraiser.ru, www.adamant.ru, www.eastreal.ru, www.maris-spb.ru, www.lcmc.ru, www.desnadev.ru.

7.       Информация, размещённая на сайтах Администрации Санкт-Петербурга и государственных учреждений: www.gov.spb.ru, www.guion.spb.ru, www.commim.spb.ru, www.kgainfo.spb.ru.

8.       Отчёт об оценке кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга. // ГУП «ГУИОН», отчёт № 32-1-0283/2012 по Госконтракту от 30.03.2012 №  ЕИ-5/1 (реестровый номер 0172200004012000029), СПб, 2012. Размещен на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru.

9.       Отчет об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Санкт-Петербурга, выполненный в соответствии с Государственным контрактом от 31.08.2012 № ЕИ-5/2, заключённым между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Размещен на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru.

10.   Отчет об определении кадастровой стоимости помещений площадью более 3 000 кв. м и зданий на территории Санкт-Петербурга, выполненный в соответствии с Государственным контрактом от 02.09.2014 № 0172200004014000019-0170699-03, заключённым между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Размещен на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru.

11.   Отчет об определении кадастровой стоимости помещений площадью менее 3 000 кв. м на территории Санкт-Петербурга, выполненный в соответствии с Государственным контрактом от 09.02.2015 № 0172200004014000060-0170699-03, заключённым между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Размещен на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru.

12.   «Экологический портал Санкт-Петербурга» http://www.infoeco.ru/index.php?id=1091