СПб ГБУ "КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ"

Сергей Грибовский: Перспективы предстоящей кадастровой оценки.

27 июля 2017

Сергей Грибовский: Перспективы предстоящей кадастровой оценки.

 
 
В 2018 году ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» предстоит выполнить оценку кадастровой стоимости для целей налогообложения сразу всей недвижимости петербуржцев. Когда собственники смогут точно узнать, какова стоимость их квартиры, дач, гаражей, и как действовать в случае несогласия с оценкой государственных оценщиков, рассказал «Общественному контролю» глава учреждения доктор экономических наук профессор Сергей Грибовский

- Сергей Викторович, в 2016 году в сфере кадастровой оценки недвижимости в РФ произошли глобальные изменения. Если раньше этим вопросом на конкурсной основе занимались частные оценочные компании (в нашем городе - ГУП «ГУИОН»), то теперь такие функции поручены государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» за счет средств городской казны. Однако приступить непосредственно к комплексной оценке недвижимости предстоит лишь в 2018 году. Чем же все это время будут заниматься ваши специалисты, получающие зарплату из бюджета?

- Да, действительно, наша организация начала функционировать уже с 1 января 2017 года. На сегодняшний день из 106 человек по штатному расписанию мы набрали только около половины сотрудников. Это непростой процесс. Нам нужны профессионалы высокого уровня: оценщики, аналитики, экономисты-математики, так как кадастровая оценка является достаточно сложным делом, она основана на анализе рынка недвижимости и создании математических моделей этого рынка.

Главная задача учреждения сейчас - это подготовка к проведению качественной кадастровой оценки, которая ляжет в основу расчета налога на недвижимость в нашем городе, оценки такой, чтобы потом у граждан было как можно меньше вопросов к нам. Кадастровую оценку можно сравнить с айсбергом, где непосредственно математические расчеты - это его верхняя, всем видимая часть. Она занимает относительно мало времени. Но существует и подводная часть айсберга. Это анализ рынка и подготовка эконометрических моделей, по которым будут производиться расчеты. Для создания таких моделей необходимы длительный, скрупулезный сбор и обработка информации. Сейчас мы этим как раз и занимаемся. Работы продлятся до Нового года, и трудиться мы будем, образно говоря, с утра до вечера и с вечера до утра.

Непосредственно кампания по оценке объектов стартует с 1 января 2018 года. Она будет проходить до мая следующего года. Затем результаты переоценки предстоит утвердить городскому правительству. Мы ожидаем, что это произойдет в середине 2018 года. После чего вся информация обязательно будет доведена до граждан.

 Кроме того, в соответствии с федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетным учреждением должны рассматриваться декларации о характеристиках объектов недвижимости, поданные юридическими и физическими лицами. Приказом МЭР от 27.12.2016 № 846 утвержден порядок рассмотрения таких деклараций, которые уже начали поступать в наше учреждение. Рассмотрение документов (утвержденная форма декларации содержит более 90 пунктов), проверка предоставленных сведений, подготовка ответов и уведомлений также требует больших временных затрат.

- К результатам работы ГУП «ГУИОН» было много вопросов, особенно у бизнес- сообщества: владельцев земель промышленного назначения, торговых центров и т.д. Что вы намерены предпринять для совершенствования эконометрических моделей?

- Отмечу сразу, что на самом-то деле вопросов к ГУП «ГУИОНу» было не так уж и много по сравнению с тем, что происходило в других регионах. На мой взгляд, ГУП провел свои оценки на хорошем уровне на фоне других субъектов РФ, и массовых нареканий к нему практически не было. Судите сами, до оспариваний результатов в судах дело дошло лишь менее чем в 1% случаев - как по земельным участкам, так и по объектам капитального строительства. Это очень хороший показатель. Все остальные вопросы снимались на стадии досудебного урегулирования споров в комиссии Росреестра.

По поводу вопросов и несогласий. Есть три группы причин, из-за которых возникают нарекания и несогласия собственников. Первая группа - наличие кадастровых ошибок в Государственном кадастре (списке) недвижимости. То есть неправильных сведений об объектах оценки в кадастре. Это, например, не та площадь, не тот адрес, не тот материал стен и т.д. А мы по закону в процессе оценки не имеем право использовать информацию, отличную от той, которая размещена в кадастре.

Вторая группа причин - нехватка сведений, опять же в кадастре, об объектах для построения качественной оценочной модели.

Ну, и третья группа - несогласие собственника с оцененной стоимостью, которую он считает, например, завышенной.

Проблему первой группы решается путем уточнения данных на основании технической информации, которую мы получаем из разных организаций. В любом случае, что очень важно, мы должны эти уточнения согласовывать с Росреестром.

Вторую проблему для построения качественных моделей, адекватных рынку, мы будем решать за счет привлечения дополнительной информации из других источников, например - из Региональной геоинформационной системы Петербурга (РГИС). На сегодняшний день мы подготовили соглашения об информационном обмене с КИО и 22 организациями города. Используя эту дополнительную информацию, мы планируем создавать модели оценки кадастровой стоимости, адекватные рынку недвижимости нашего города. Так, сейчас из госкадастра можно получить 3-4 фактора, а нам на самом деле нужно, например, 10. Таким образом, еще 6 ценообразующих факторов мы планируем получить из других источников, из той же РГИС. Еще раз подчеркну, что задача привлечения дополнительной информации является очень важной для создания качественной модели оценки кадастровой стоимости. Вот над этим мы сейчас и работаем.

Ну, а третью проблему мы планируем решать путем проведения разъяснительной работы среди налогоплательщиков: основная задача кадастровой оценки - не завысить или не занизить кадастровую стоимость, а рассчитать ее так, чтобы она была в рыночном диапазоне. Полагаю, что каждый житель нашего города имеет представления о том, сколько стоит его жилье в случае его купли или продажи на рынке. Эта стоимость и должна быть кадастровой стоимостью, то есть базой для формирования налога на недвижимость. И если собственник полагает, что кадастровая стоимость его квартиры завышена или занижена относительно рынка, есть повод оспорить ее в установленном порядке.

- До настоящего времени ГУП «ГУИОН» в один год оценивал только землю, затем коммерческие объекты, потом жилье. Вам же предстоит в 2018 году провести комплексную оценку всей недвижимости. Как вы оцениваете свои шансы справиться с этой нелегкой задачей?

- Для решения поставленных задач мы планируем к началу оценки полностью сформировать свой штат. Сегодня уже достаточно эффективно работает управление кадастровой оценки, состоящее из отдела оценки и отдела информационного обеспечения. Формируется специальное управление по работе с заявителями (там будет около 16 сотрудников), так как понимаем, что вопросов у граждан может быть много. К концу 2018 года, но не раньше, когда будут утверждены и обнародованы результаты кадастровой оценки, обратившись в наше учреждение, собственники (а равно и будущие плательщики налога на свое имущество) смогут исправить допущенные ошибки, не бегая по бесконечным инстанциям.

Да, вы правы, перед нами поставлена грандиозная задача. Объектов кадастровой оценки много - и они разноплановые. Необходимо оценить и земельные наделы, и жилье, и объекты капитального строительства (ОКСы), и дачи, и гаражи. И для всех этих объектов нет единых подходов.

Так, в соответствии с федеральным законодательством есть два объекта оценки: это земля и ОКСы (или, условно, кирпичи), которые можно оценивать отдельно. Но такой подход нельзя применить, например, к жилым помещениям в многоквартирных домах, так как сложно разделить квартиру на «кирпичи» и землю. Квартира выступает и торгуется на рынке как единый объект, то есть с учетом ценности ее местоположения. Для их оценки мы используем рыночную информацию, например, из риелторских компаний.

Наименьшие вопросы вызывает оценка кадастровой стоимости земельных участков, здесь уже накоплен большой опыт. Есть некоторые трудности с оценкой ОКСов. Здесь нужно иметь надежный и адекватный рынку алгоритм расчета строительной стоимости, которая соответствовала бы ценообразованию на рынке строительства нашего города. В этой связи планируем использовать в основном региональные сборники ценообразования. На федеральные мы не ориентируемся, так как они не отражают истинную картину «на местах». Все знают, что цена строительства в Москве - одна, в Петербурге - другая, на Севере - третья, а на Дальнем Востоке - четвертая. И поэтому чем точнее мы сможем отследить рынок с точки зрения ценообразования, тем качественнее будет кадастровая оценка. Надеюсь, через один-полтора месяца мы создадим методологию массовой оценки ОКСов и разработаем соответствующее специализированное программное обеспечение.

- Но ведь иногда ошибки просто неизбежны. Вряд ли какая-либо государственная система может содержать всю информацию об одном и тот же доме. Например, о том, что в такой-то квартире был пожар, а собственник другой регулярно делает ремонт и заботится о жилье. Согласитесь, цена вопроса с точки зрения рынка будет разной. Что делать, если собственник не согласен с результатами?

- Действительно, такой ценообразующий фактор, как состояние жилья, может влиять на его стоимость. Это может быть 10-15% в ту или другую сторону, а то и больше. Но таких сведений, как можно догадаться, в государственном кадастре недвижимости нет, да и быть не может. Как я уже говорил, в процессе оценки мы обязаны использовать сведения об объектах недвижимости, находящиеся в государственном кадастре недвижимости. И, следовательно, учесть этот фактор в процессе кадастровой оценки мы не сможем.

Если собственник не согласен с результатом кадастровой оценки и причиной этого является, например, плохое или аварийное состояние квартиры, то у него будет право обратиться в комиссию или в суд, предварительно подготовив с помощью независимого (рыночного) оценщика отчет об оценке рыночной стоимости своей квартиры. И если будет установлено, что плохое состояние квартиры есть следствие какой-то объективной причины, то комиссия или суд, на мой взгляд, могут пойти навстречу такому собственнику и установят кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете независимого оценщика. Но тут нужно иметь в виду, что выигрыш в налоговом платеже может не окупить затраты на оценку (3-4 тысячи за отчет об оценке той же квартиры) и, если дело дойдет до суда, судебные издержки в размере 10-20 тысяч рублей. А если оспаривать кадастровую стоимость земельных участков и ОКСов, то затраты могут быть в разы больше.

- В какие сроки и куда надо обращаться для корректировок?

- Согласно федеральному закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии (в случае ее создания в субъекте Российской Федерации) или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки.

- В результате кадастровой переоценки 2015 года кадастровая стоимость квартир в центре Петербурга выросла в 10 раз, в некоторых спальных районах - в 8-9 раз. Тогда у многих это вызвало настоящий шок. К чему теперь в рамках новой переоценки готовиться петербуржцам? У кого жилье опять подорожает и кому придется платить бóльший налог?

- Хотел бы уточнить очень важную деталь: в 2015 году возросла не кадастровая стоимость, а стоимость для расчета налога. Это произошло, потому что раньше долгие годы базой налога на имущество для граждан служила инвентаризационная стоимость жилья. То есть, по существу, цена кирпичей за вычетом износа (а он прямо пропорционален древности зданий). В итоге получалось, что жилье в центре стоило намного меньше, чем недавно построенные дома на окраинах, что было несправедливо с точки зрения рыночного ценообразования, так как все прекрасно знают, что на рынке квартиры и комнаты в центре ценятся намного дороже, чем новостройки. Так, в том же июне 2015 года средняя цена квадрата на вторичке по городу составляла 104,7 тысячи рублей. При этом в наиболее дорогих городских районах, Петроградском и Центральном, «цена вопроса» составляла уже 135 и 152 тысячи рублей соответственно. В новостройках же квадрат в среднем оценивался в 100,9 тысячи рублей.

Напомню, что для целей налогообложения переход от инвентаризационной к кадастровой стоимости жилья состоялся в 2014 году после принятия соответствующего законопроекта Законодательным собранием Петербурга.

Рассуждая далее об отличиях старых и новых правил расчета стоимости для целей налогообложения, необходимо отметить, что по новым правилам оценки квартиры в центре города стоят дороже не потому, что они лучше окраинных, а в основном из-за более высокой «стоимости» их местоположения. Так, если проанализировать структуру цены квартиры, то для жилья на окраине вклад местоположения в стоимость находится на уровне 5-10% от общей цены квартиры. А в центре этот фактор влияет на конечный результат уже в размере 50-70%. Это рынок, и тут никуда не денешься. Задача кадастровой оценки - как можно точнее воспроизвести этот рынок в своих моделях.

Что касается налогов, о чем больше всего переживают граждане, то хочу сразу всех успокоить. Во-первых, после проведения переоценки в 2018 году налоговые платежи будут рассчитываться за 2019 год, а налоговые уведомления придут только в 2020 году. В конце 2017 года граждане получат налоговые уведомления за 2016 год, в которых сумма налога будет исчисляться исходя из инвентаризационной стоимости (если она была) и кадастровой стоимости, рассчитанной в предыдущих кадастровых оценках (2014 и 2015 годов). А кроме того, в действующем законодательстве предусмотрены налоговые вычеты. Налог рассчитывается за вычетом «льготных» метров, не облагаемых налогом (вне зависимости от количества проживающих). Для квартир этот показатель составит 20 кв. метров, для комнат - 10 кв. метров, для жилых домов - 50 кв. метров. Кроме того, законодательство предусматривает постепенный переход к полной кадастровой стоимости в течение 5 лет, так что в первый год налогооблагаемая стоимость увеличится по сравнению с инвентаризационной лишь на 20% от разности кадастровой и инвентаризационной стоимости, на 40% - во второй год и т. д. И, конечно, от уплаты платежей освобождены по законодательству льготные категории граждан, а их, если я не ошибаюсь, 15. И в том числе - это пенсионеры.

Возвращаясь к величине налогов на квартиры, следует сказать, что в конце упомянутого выше переходного периода налог на квартиры стоимостью до 7 млн рублей вырастет по сравнению с налогом, исчисляемым на базе инвентаризационной стоимости не более чем в 2 раза, а вот для квартир стоимостью более 20 млн, повышение окажется более существенным.

Подробнее: https://ok-inform.ru/stroitelstvo/estate/95830-sergej-gribovskij-posle-pereotsenki-po-kadastru-zhile-v-tsentre-podorozhaet.html